饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价。先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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