文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进(jì桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门n)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面(m桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门iàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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