5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值350开头的身份证是哪里的占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺(350开头的身份证是哪里的quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(350开头的身份证是哪里的de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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