导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161805605.png">

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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