文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁