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　　万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(d五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatoǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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