导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(c一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米hǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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