OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多和张江高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们(绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多men)有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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