近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jī美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377n)份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量37美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量3777产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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