近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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