近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案准确(què)。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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