文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生g>从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生)坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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