文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处)确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处