万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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