一线城市，也不端(duān)着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什(shén)么这(zhè)么(me)重要？首先二手(shǒu)房指导(dǎo)价被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最(zuì)后一个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的城市(shì)，最(zuì)后深(shēn)圳是房价前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举(jǔ)一动(dòng)都具有风向(xiàng)标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如果(guǒ)取消(xiāo)，首先有利(lì)于深(shēn)圳二手房回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市回(huí)暖(nuǎn)有利(lì)于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结(jié)束(shù)。传言称(chēng)：二手房贷(dài)款不按官方(fāng)参考价（指导价），银行核定房(fáng)价(jià)以网(wǎng)签备案价和评估价(jià)孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自此，参(cān)考价(jià)真正变(biàn)成了(le)“参(cān)考价”。

　　易居研究院研究(jiū)总(zǒng)监严跃进认为，本次政策大概率为真，更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按照新的规则(zé)进行，但(dàn)不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些(xiē)事(shì)情，是不用(yòng)发文件的。毕竟(jìng)可(kě)以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房(fáng)指导(dǎo)价横空(kōng)出世。当时，深圳一口气公布了(le)全市3595个小区(qū)的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区(qū)的高价盘，直接(jiē)按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来计(jì)算首付、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉(jué)得厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦，才深知(zhī)为(wèi)啥叫(jiào)做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房(fáng)子，如(rú)果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如(rú)果指导(dǎo)价打七折即700万，那么首付3成210万，加(jiā)上需要(yào)全款支付的部分，实(shí)际首付去(qù)到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批(pī)量买家，失去了(le)购房能力，相(xiāng)当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价以(yǐ)后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多(duō)个城市陆续跟(gēn)进。事实(shí)也确实证明了，这条政(zhèng)策的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实施(shī)二手房指导价(jià)的(de)10个城市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响(xiǎng)，二手房(fáng)更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个大中城市房(fáng)价只有(yǒu)6个同比(bǐ)上涨，其他(tā)的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中心(xīn)数据显示：成交量(liàng)上，二手房指导价出台当(dāng)年，深圳二手住宅成(chéng)交量(liàng)同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近二十年最低(dī)记(jì)录(lù)，相(xiāng)较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布当月(yuè)相比，如(rú)今二手房(fáng)挂(guà)牌价(jià)低于(yú)及接近(jìn)参考价的房源占比大幅(fú)增加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历(lì)其中的(de)人(rén)，才(cái)能深切的(de)感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的(de)新闻不(bù)绝于(yú)耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高杠杆(gān)买了(le)2套(tào)华润城，月供12万，最终(zhōng几率还是机率 概率和几率一样吗)亏损(sǔn)1000万破产。据媒(méi)体(tǐ)推(tuī)测，如果案(àn)例属(shǔ)实，买(mǎi)家的实(shí)际购房(fáng)成本高达(dá)20万/平，目(mù)前价(jià)格(gé)跌(diē)至14万/平，叠(dié)加这三(sān)年的房贷和持有(yǒu)成本，差不多(duō)亏损超千万。

　　深圳一(yī)大(dà)批人(rén)这(zhè)两年感受到了太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房成交(jiāo)量创(chuàng)下多年新低，学区房神话不再，房产中介的(de)日子难过，投资(zī)客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基调(diào)下，2022年以来，实施了二手房指(zhǐ)导价的城(chéng)市(shì)陆陆(lù)续续低调退(tuì)出，目前(qián)只有深圳还是最(zuì)后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端(duān)着(zhe)了。

　　近(jìn)日(rì)，北京在房山区(qū)试点多(duō)子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购(gòu)房支持政策。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以多(duō)孩家(jiā)庭在新房(fáng)计(jì)分制(zhì)度(dù)政策上的(de)支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公布(bù)的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，广州、深圳(zhèn)的新房(fáng)、二手房价格仍(réng)然是同比去年依然是下降(jiàng)的(de)。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南京、合肥等城市(shì)价格都是同(tóng)比上(shàng)涨的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深(shēn)圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急(jí)。3月份，两部门联(lián)合(hé)发文，全面推动二手房“带押(yā)过(guò)户”全国(guó)实施，这(zhè)是一条(tiáo)被广泛好评(píng)的新政。对(duì)于激活二手房(fáng)交(jiāo)易，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住(zhù)建部(bù)部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用。回归到常识，从字(zì)面(miàn)理解一下这(zhè)两个词，意(yì)思就是——顶梁(liáng)柱如果(guǒ)不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石如(rú)果压不(bù)住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶(fú)持楼市的政策，还有(yǒu)一(yī)大波正(zhèng)在(zài)路上(shàng)...

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