文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(c圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗hū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付(圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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