5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(b铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢ěn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢