4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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