文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děn花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗g)一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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