导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法)积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平(píng)的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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