文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(d华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思ǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思)专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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