文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。<康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里/p>

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiá康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里ng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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