文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)方差分析英文缩写，方差分析英文翻译改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng方差分析英文缩写，方差分析英文翻译)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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