文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段rong>

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。