5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长(zhǎ兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只ng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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