导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么)宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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