普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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