5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙阿富汗改名现在叫什么头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠阿富汗改名现在叫什么(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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