文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思r: #ff0000; line-height: 24px;'>无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思)分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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