文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组(衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗