文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，香港名媛是做什么的建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(w香港名媛是做什么的èi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定香港名媛是做什么的金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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