近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3刚结婚是不是会天天做月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基刚结婚是不是会天天做本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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