万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语yú)建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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