文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(j切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天ī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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