5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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