5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了>

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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