OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要的一步含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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