万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱strong>

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安(10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？