近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　一方水等于多少升，一方水等于多少升水中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　一方水等于多少升，一方水等于多少升水　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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