万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿(g第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手ǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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