“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的(de)公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较(jiào)一(yī)般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实主要还(hái)是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企，民营房(fáng)企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的(de)分(fēn)化(huà)，无论是在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在有国资背景(jǐng)的(de)房(fáng)企在资本市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本优(yōu)势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率）是不是(shì)行(xíng)业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是(shì)否雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业(yè)内最(zuì)低的(de)；这些都是(shì)我们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无(wú)疑又(yòu)进一步考验着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐(lè)观的预判未来(lái)市场，以及过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城(chéng)市进行大(dà)举拿地，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块(kuài)也实现了(le)快速(sù)的开盘利用率，预(yù)计今年(nián)会(huì)有更多的(de)楼盘入市。像这类(lèi)企业就符(fú)合“最后的赢家”的(de)特点。一(yī)方面，在(zài)于它本身储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城市，另(lìng)外(wài)一半(bàn)也主要集(jí)中在强二(èr)线和(hé)二线城市(shì)；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人感觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场没有想象得那么(me)好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速(sù)度(dù)并(bìng)没有(yǒu)那(nà)么快，所以要(yào)规避公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续居(jū)高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维(wéi)度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团(tuán)的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置混合型证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司(sī)就长期(qī)持有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的(de)几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭(háng)州本土房企的(de)滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储、股价表现等(děng)多(duō)维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的(de)2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重(zhòng)只占到近六成。近(jìn)三年持(chí)续稳居(jū)杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房(fáng)、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只是(shì)房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行(xíng)业(yè)主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在(zài)进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的(de)住房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在(zài)新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目(mù)前暂居前(qián)两位的都是(shì)来自家纺赛道(dào)的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富安(ān)娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，能(néng)够发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时(shí)包(bāo)括公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发(fā)现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都(dōu)在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是价(jià)值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的(de)产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一(yī)时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多因素(sù)一度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境反转露出曙光(guāng)，家(jiā)居(jū)板块中(zhōng)年内表现最(zuì)好的(de)是志邦家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业(yè)绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母净利(lì)润，公(gōng)司都实现(xiàn)了(le)同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的(de)十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发(fā)基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安(ā雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗n)宏回报均(jūn)增加(jiā)了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产(chǎn)品也(yě)成为志邦家(jiā)居(jū)十大(dà)流通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登(dēng)榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为(wèi)他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外(wài)，下游的(de)物业股也越(yuè)来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标的大多(duō)在香港上市，如何选择成(chéng)为难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基(jī)金经理举例(lì)分析(xī)：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同里(lǐ)提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大(dà)部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经(jīng)过两三(sān)轮合(hé)同周期还能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做(zuò)到(dào)产品提价的(de)公司很少，因(yīn)为物业公司很(hěn)容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成本的(de)年度增长，不(bù)过服务没(méi)有特(tè)别好，客户(hù)没有(yǒu)那么满(mǎn)意(yì)，能做(zuò)到提价难(nán)度(dù)是非常大(dà)的。但是该公司能在业内做到到期之后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的(de)定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗