5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hknocked什么意思，knocking什么意思é)竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yknocked什么意思，knocking什么意思è)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业knocked什么意思，knocking什么意思的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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