导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音p>

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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