5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗)化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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