近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募R蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思EITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思