近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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