万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人)购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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