万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这7勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善5套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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