5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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