5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价(解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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